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在苏州买房子,没有社保

发布时间: 2020-10-05 10:07:08 来源: 积分入户 阅读数: 未收录

导语 : 两年内的二手房买卖要交营业税,这道“金牌令箭”在市场的作用下正 在发挥威力。6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地 增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。

两年内的二手房买卖要交营业税,这道“金牌令箭”在市场的作用下正

在发挥威力。6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地

增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。当交易的利润被越来越打薄

时,出于本能,各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。

为吸引客户 中介玩起避税游戏

沉重的税赋使很多卖房人和买房人望而却步,多家中介公司均表示,6

月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示:“我

们这已经10天没来一个买主了。”

一位房产经纪人诉苦:“现在生意实在不好做。把卖房人的税赋加到房

价里,房价太高买方不愿买;而让卖房人负担这笔税,卖方无利可图又

不愿卖。”面对这样的两难境地,房产中介们开始打起了“合理避税”

的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司,发现他们

避税的高招还真不少。

对于各式各样的避税手段,房产专家提醒交易双方特别是买房者,要慎

之又慎,谨防法律风险。

手段一 以公证避税

“可以先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办

理交易登记,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公

证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教

育附加费。”近日,市民林小姐看上了一套两年内二手房,卖主理所当

然地这样对她说。

买房先帮交营业税,而中介商却称完全可以不用交税,先将买卖合同公

证后,等挨过两年再正式过户,营业税就省了。据了解,目前这种避税

方法是运用最广的。

风险:公证效力受质疑。房产中介专家表示,这种方法表面上看是合理

避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等两年后再正式过户,

其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在

巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷

,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。两年内

房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,

买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而

不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效

力也将受到质疑。

手段二 以租待售避税

“你的房子虽然是2001年买的,但缴税是按照房产证的时间计算,所以

你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急

的话,可以先租出去,以租待售,这样等到房产证2年期满就不用缴营

业税了。”

由于次新二手房卖主对营业税的转嫁,一些买主则向中介表示,并不想

承担这笔费用。对此,一些中介机构出了点子,买方可以先以租客的身

份入住,并按期付房租,等两年期限一过,买卖双方再行房产过户,买

方将扣除房租后的余房款付给房主,也避了税。

风险提醒:房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍

采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损

失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月

的买主的利益将受到损失,反之亦然。房产专家表示,这种形式与第一

种手段一样,买卖关系在法律上不受保护,即使两者在此期间没有出现

任何问题,卖房者也可能出于届时不能提价的考虑使买卖流产。

手段三 买房人存留房产证避税

这种手法大致方法与第一种类似,即通过买卖双方公证买卖合同,并约

定两年期满后再行过户后,买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题,

双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后,将房产证留于买房人或第

三方公证人保存。

风险:这种方法虽然看似解决了第一种手段所不能解决的房产证问题,

并在一定程度上避免了纠纷出现后的不诚信情况,但由于没有正式过户

,卖方完全可以向有关部门申请房产证遗失的补发,且一个月内就可办

好。届时,买主就算有房产证也难以站住脚。

手段四 把交易价格“做低”

“虽然营业税和个人所得税现在逃不掉,但我们可以把合同上的交易价

格做低一些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。当然,价格也不

能太低,否则地税局会找麻烦,一般是稍高于建委公布的各类级别土地

上普通住宅平均交易价格。比如你的房子按照规定平均交易价格应该是

4000元/平方米,买卖合同上就可以定价4100元/平方米,而实际上你

可以卖到5000元/平方米。”

风险:对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然

买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将

面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;

二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴

税时也会相应多缴。

手段五 找物业改底单

“你可以找物业公司的人,直接把卖房合同的底单改掉,在房产证上直

接写买主的名字,这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。”

风险:合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签

了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,

一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

手段六 以赠与避税

有的两年内二手房买卖双方认为,既然买卖需要交纳营业税,那么双方

就以赠与的方式避税,双方只要公证了赠与关系,房产也过了户,还不

用交营业税,岂不是皆大欢喜。对此,中介专家则表示,其实赠与并不

能免交营业税,为了彻底避免炒房行为,赠与的两年内二手房一样需交

5.5%的营业税,该交的还是得交。

营业税难以转嫁的成本

本想趁房产新政二手房降价时捡便宜的林女士最近犯了难,在一连看了

好几套房源后,不仅没见着降价的次新房,卖主还告诉她,要买房先要

帮其交营业税。这笔本来应该由卖家来承担的营业税,在交易中变相地

转嫁到买方,从而变相提升次新二手房价,而这绝不是个例。

房产新政正式实施后,我市二手房交易逐渐进入了僵持期。由于已经过

了“六一”大限,许多两年内次新房卖主也不急于出售,除部分已由卖

转租的房源外,一些继续售卖的房主开始打电话给中介,要向买主明确

告知营业税由买方付,不然房屋宁可不售。

据介绍,由于这部分房主转嫁营业税,这些两年内次新房的价格已开始

提升,一套原价20万元的房屋在转嫁了营业税后涨了1万元,大部分房

屋在算上营业税后价格则提升了1万至2万元不等。据中介们介绍,八成

以上的两年内次新房在最近提了价,有的房主即使不是全额将营业税转

嫁给买主提房价,也要求按比例分摊。

可买家也不像以往那样爽气了。一来房价本来就挺高的,额外的成本自

然不爽气;二来现在的市场行情下,没有了追涨的急迫心理,多了几分

观望的犹豫,更加心不甘情不愿。于是,这笔新增加的成本该转嫁给谁

,成了交易中的一大难题。

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市民勿试

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