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网易财经频道房地产2000年回顾与2001年展望

发布时间: 2020-08-10 09:39:57 来源: 积分入户 阅读数: 未收录

导语 : 2000年房地产行业处于新的上升运行周期,政策面的扶持和市场的活跃为房地产企业创造了良好的经营环境,也为证券市场上房地产板块重新受到瞩目提供了坚实的行业基础。 2、2001年现

2000年房地产行业处于新的上升运行周期,政策面的扶持和市场的活跃为房地产企业创造了良好的经营环境,也为证券市场上房地产板块重新受到瞩目提供了坚实的行业基础。

2、2001年现有的房地产市场格局不会有大的改变,将延续2000年的上升趋势,保守估计2001年房地产开发投资的增幅将保持在20%左右。

虽然2000年房地产行业的景气度较高,但受房地产上市公司整体素质和业绩低于上市公司平均水平的影响,板块的走势明显弱于大盘,表明市场仍持谨慎的投资态度。

4、2001年整个房地产板块的平均业绩将继续保持增长,预计可略高于上市公司的正常水平。房地产上市公司的行情仍以个股或更为细分的类别为主,整个板块联动的可能性不大。

2000年房地产市场走向分析2000年房地产市场运行的重点在于对1999年集中推出的诸多刺激住宅消费的政策进行消化,从供给面看,政府采取的措施是严格新项目的审批,通过减免房地产交易的税费加速消化积压住宅,有效地防止了新一轮的盲目扩张;从需求面看,货币化分房、降低利率、延长贷款期限、安居房上市流通等,实实在在地增强了居民购买能力,促使潜在需求转化为现实需求。2000年的房地产市场在个人住房消费实质性启动的强劲动力支持下,投资开发、住宅施工和销售的的增幅进一步加大,呈现出明显的景气局面,1--10月房地产开发投资3282.65亿元,较上年同期增长24.6%;商品房施工面积5.16亿平米,增长14.4%;商品房销售面积8248.8万平米,增长36.1%。

和往年相比,2000年房地产市场的运行呈现以下特征:

供求结构进一步改善,当年度的供求保持基本平衡。由于政策引导的作用,今年1-10月,全国总计竣工住宅面积7491.91万平米,而同期销售住宅面积7482.54万平米,供求保持基本平衡,防止了积压面积的增长。在房地产市场较为成熟的个别区域,这种现象表现得更为突出。竣工面积小于同期销售面积表明市场有吸纳近期上市商品住宅的能力之外,还有消化积压住宅的能力,使上述地区商品房空置情况得到缓解,市场呈现良性发展。

房地产价格稳中有升。

根据国家计委、统计局对全国三十五个大中城市房地产市场的调查显示,今年三季度商品房销售价格较去年同期上涨1.5%,土地交易价格上涨0.9%,房屋租赁价格上涨2.2%,价格的稳步上扬表明市场供需两旺,有助于树立开发商的投资信心,同时激发消费者的购房欲望。

3、房地产二级市场开始启动,推动了房地产市场的梯级消费需求。

2000年随着已售公房的上市流通,房地产二级市场开放步伐加快,存量房交易的繁荣形成了以旧换新的梯级消费,激活了房地产一级市场。较为典型的是上海市,今年前三个季度已登记的存量住宅交易过户面积为440万平米,相当于一级市场销售面积的2/3,其中已售公房的上市交易面积为149.3万平米,占存量交易面积的28%。虽然相当一部分城市包括北京市的存量房市场尚未实质性启动,但是从发展趋势看,房地产一二级市场的联动效应将有助于形成房地产市场的良性互动。

4、受中国即将加入世贸组织的刺激,北京、上海等地写字楼市场走向复苏。

随着中国加入世贸组织的日益临近以及外商来华投资的增加,北京、上海等地中心区域的写字楼市场在沉寂多年后,率先走出低谷。北京市以国贸、金融街为中心的甲级写字楼圈层租售价格普遍上扬,租售率高达百分之九十以上;上海浦东新区成为上海市房地产市场的亮点,随着过桥费的取消和浦东各项基础设施的完善,陆家嘴金融贸易区和外高桥保税区的写字楼价格全面上涨,国内外大批科技企业、金融、中介机构纷纷入驻。

综上所述,2000年房地产行业处于新的上升运行周期,政策面的扶持和市场的活跃为房地产企业创造了良好的经营环境,也为证券市场上房地产板块重新受到市场瞩目提供了坚实的行业基础。

2001年房地产市场趋势预测房地产与宏观经济的景气周期和政策导向密切关联,2001年政府将保持稳健的货币政策和积极的财政政策,继续推出扩大内需、刺激消费的若干措施,在这一宏观政策背景下,住宅建设的步伐不会减弱。根据建设部有关部门预测,未来5年我国住宅年均增长速度约15%,以上数据表明,从短期看,我国房地产行业至少有持续5年的增长期。考虑2001年全社会固定资产投资的规模可能在2000年高速增长10%的基础上稍有回落,如果经济拐点出现和物价水平上涨,政府可能采取加息政策等不确定因素,保守估计2001年房地产开发投资的增幅将保持在20%左右,房地产市场仍然维持较高的景气度。

2001年房地产市场将会出现以下趋势:

1、今年年底推出的大幅降低住房租赁税收的有关政策将有助于推动房地产作为新的投资渠道,吸引部分储蓄和社会闲散资金分流到住宅建设领域,加上2001年住房货币化政策的进一步到位,以及住宅消费信贷制度的完善,将形成以存量带动增量,住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。

住宅产业化步伐加快,住宅生产将向标准化、集约化和专业化发展,与之相对应,一批围绕住宅产品集成而形成的住宅产业集团有望应运而生。有关统计数字表明,目前我国具有各种资质的房地产开发企业2.7万家,平均每个企业的年均开发量不足2万平米,最大的房地产开发企业所占市场份额不足1%,住宅产业的上下游企业处于脱节状态,科技进步的贡献率低,住宅产业化的要求尤为迫切。今年国内出现了两个较大规模的住宅产业联盟,一是以深万科为代表的“中城房网”,成员主要由十几家非国企性质的房地产企业为主;一是11月在深圳“住交会”上以大连万达为代表,由政府机构出面支持的“中住联”,首批成员单位包括海尔、远大等住宅产业开发商、部品供应商共33家。联盟的目的在于搭建信息平台和交易平台,实现信息共享和集团采购,以有效整合资源,降低经营成本,同时促进全行业的战略重组。在此基础上,通过横向和纵向的兼并收购,有望以资本为纽带,产生规模化、集约化经营的住宅产业集团,改变现有的竞争格局。

资本市场将重新对房地产企业敞开大门。自1999年底有关主管机构表示将取消房地产企业上市的禁令至今,已经经历了一年的准备期,建设部首批批准的三家试点企业深圳金地、北京天鸿、天津大开发预计将于2001年正式发行股票上市。上述三家企业均为当地政府大力扶持的国有房地产企业改制而来,主力从事住宅开发,开发规模大,实力雄厚,在当地房地产市场享有较高的知名度,其发行上市将有效改善房地产板块的上市公司整体质量,并为投资者带来新的投资机遇。借助于资本市场的支持,房地产企业的发展壮大和全行业的战略重组将大大加快进程。

中国加入WTO后,房地产将是受惠较为明显的行业。因其地域性特征,国外房地产企业无法大规模进入,而伴随着对外贸易往来和国外直接投资的上升,外资对于写字楼和高档住宅的需求将呈现上升趋势,但较长时间内,上述情况主要局限于经济最为发达的北京、上海、广州等中心城市,在全国范围内并不具有普遍性。上述区域的房地产价格将受到两方面因素的反向拉动,一是短期内由于关税的降低,进口建材和设备价格下降幅度大,使建筑成本有所下降,拉动房地产价格下降;二是从较长的时间看,由于需求的增加、土地资源的稀缺性,土地成本将上升导致房地产价格上扬。综合权衡,房地产价格呈现微幅上扬的可能性更大。

总体而言,2001年现有的房地产市场格局不会有大的改变,将延续2000年的上升趋势,各项房改政策的逐步到位、供求结构的进一步改善,有利促进房地产市场走向规范化;行业内的战略重组趋势将有助于提高房地产企业的整体素质,改变低水平重复竞争的局面;住宅产业化政策的推行将促进新材料、新技术的有效应用,提高整个行业的科技含量。未来房地产行业的发展前景乐观。

房地产板块2000年市场表现分析深沪市场的房地产板块按地域划分主要分为四类:一是以深万科、深振业、深天健等为代表的深圳本地房地产股;二是以中华企业、兴业房产、陆家嘴等为代表的上海本地房地产股;三是以阳光股份、金融街等为代表的买壳上市的北京概念房地产股;四是以ST琼能源、ST港澳为代表的海南地产股。

除北京概念房地产股是近两年买壳上市之外,其余房地产公司上市时间均在1994年之前,在经历了1993年房地产高峰期的辉煌之后,受整个房地产市场不景气,以及盲目扩张的经营行为影响,业绩普遍大幅下滑。1998年年报显示,整个房地产板块的加权平均每股收益为-0.09元,净资产收益率为-4.08%,同期深沪两市上市公司每股收益的加权平均值为0.20元,净资产收益率7.97%,部分房地产上市公司如深深房、ST琼能源、ST港澳等沦为绩差或亏损大户。随着行业景气复苏以及上市公司业务结构的有效调整、遗留问题的逐步解决,2000年中期房地产上市公司的业绩有了大幅提升,平均每股收益0.07元,但仍然低于上市公司平均水平。结合房地产市场走势以及上市公司的普遍经营情况看,下半年经营状况进一步向好,尤其是上半年微利或亏损公司改善的力度大,有利于提升整个房地产板块的平均业绩水平,预计年度业绩可望接近上市公司的平均值。

从房地产板块2000年二级市场的整体表现看,虽然年内行业的景气度较高,但板块的走势明显弱于大盘。

深沪两市房地产板块的涨幅远远落后于大盘,其中沪市的地产股表现得更弱,其主要原因:

1、房地产板块业绩的增长目前尚属低起点基础上的高增长,应视为价值回归的过程,与正常经营水平下的高速成长有着本质区别。

2、房地产板块目前分化明显,以住宅开发为主,专业化发展的深万科、深振业、中远发展等公司历经市场考验,在新一轮的上升周期中显示出较强的竞争优势,而绝大多数房地产上市公司或缺乏品牌优势和核心竞争力,或在主业无法突破的前提下,紧跟市场热点,向网络、高科技领域进军,公司可持续发展的前景不明朗,板块中真正有投资价值的公司数量不多。

3、房地产仍属于传统行业范畴,此外,本轮房地产的上升周期不同于1993年,是以普通居民住宅市场的启动为先导,随着土地供给市场化机制的逐步完善,高额利润空间不复存在,整个行业将趋于平均利润,今后房地产企业必须依靠规模化降低成本,提升盈利空间,而建立在这一基础上的增长将是一种常规稳定增长,想象空间有限。

从房地产板块内部看,2000年有突出表现、涨幅超过100%的基本是重组题材股,如深深房、阳光股份、世纪中天、ST港澳等,真正的绩优房地产概念股如深万科、深振业、深天健、深长城等涨幅极为有限,表明市场对于房地产板块的谨慎投资态度。

2001年房地产板块的投资机会分析房地产行业景气度由宏观向微观的传导需要一定周期,本轮房地产的上升趋势有望于上市公司2001年的业绩集中显现出来,加上3家新上市的企业,2001年整个房地产板块的平均业绩将在2000年的基础上继续保持增长,预计可略高于上市公司的正常水平。鉴于目前房地产上市公司的市盈率普遍低于上市公司的平均市盈率,因此,2001年房地产板块必然存在一个价值回归的过程,由此可望产生投资机遇。

具体分析,整个房地产板块区可分为以下几类情况:

1、已经重组过的上市公司如深深房、阳光股份、世纪中天、ST琼能源、ST港澳2000年大多有较好的市场表现,股价已充分反映了其重组价值,2001年投资价值不大。

2、正在重组、或重组效应还未在二级市场充分显现的上市公司,如ST物业、深宝安、中华企业、珠江控股等,其二级市场的投资机遇主要视乎新注入资产或业务机遇能为公司带来的实质性利益,上述公司很可能涌现出新的黑马,值得密切关注。

3、以住宅开发为主的老牌地产绩优股,如深万科、深振业、深长城等,目前市盈率不到40倍,在整个板块行情复苏的背景下,有望稳健回升,个股升幅主要视乎业绩增长。

4、加入世贸概念,如北京的金融街、上海浦东概念股,更大可能为配合中国加入世贸的短期题材炒作。

综上所述,2001年房地产上市公司的行情仍以个股或更为细分的类别为主,整个板块联动的可能性不大。

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