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你变贵了,天府新区

发布时间: 2020-09-28 10:27:46 来源: 积分入户 阅读数: 未收录

导语 : 文|想住成都 最近在我们的购房群和网上,关于天府新区和五城之争又开始抬头,万年不变的话题:天府新区是否存在泡沫?五城和天府新区怎么选? 这个问题在今年成都市场下,特

文|想住成都

最近在我们的购房群和网上,关于天府新区和五城之争又开始抬头,万年不变的话题:天府新区是否存在泡沫?五城和天府新区怎么选?

这个问题在今年成都市场下,特别是主城3万往上,天府新区2.5万+背景下,显得更有探讨价值,也更一言难尽。

究竟天府新区(以下均特指成都直管区)房价会如何走?有没有破3的可能性?这个全面破3的时间大致在什么时候?我觉得历史数据比较有说服力,我们不妨先看看往年天府新区房价走势,这可能会给我们看清这个区域带来一点帮助。正合股份市场数据共享平台)

可以看到从建立新区以来,大盘整体是向上的,但是会伴随震荡下跌,特别是15年2月,曾经一度暴涨暴跌,不要沉浸在新房永远上涨的幻觉中,二手房市场上遛一遛,要么有价无市,要么无人问津。

01、从发疯到看空

在这10年以来,成都天府新区房价有三个时期,国家级新区成立前震荡下跌,之后是泡沫横行,新政后又逐渐降温。

2016年之前,房价不仅没有上涨,还长时间处于横盘状态,以二手房市场对比,16年均价在7000/㎡这个区间横盘,17年3月政策变动跳水到最高20000元/㎡,18年515新政后又暴跌至13000元/㎡。

2017年限购后,房价短时间大幅上涨,房价甚至一度翻番,18年之前成都房价每年跳涨25%以上,上证、深证指数在那两年只有不到9%的涨幅,但二手房市场几乎降价53.84%,这个情况持续到了515之前。

515新政后,市场回归理性,特别是“高天”两区单独限购,锁死一批热钱,新政前虽然有一波行情,平均涨幅7%-8%左右,但是基本止步于16000元/㎡,没有了过山车的刺激,流动性和收益率进一步降低,市场趋于平稳。

这个时候开始有不少人开始对天府新区房价有一些质疑:

目前天府新区均价在2.5万/㎡左右,近期预售刚需盘一只手刚好数完,去年平均增长幅度约8%,按这个速度,2年后天府新区应该全面破3万/㎡才合理。

但是现在除了一些基础设施、少部分中小企业,大部分规划都还在纸面上,能兑现多少是未知数,以后能否成气候也不是没有风险,更何况还有东进搅局。

我很反感有人鼓吹,开发商眼光比你好,你都嫌荒的地方,开发商绝对不会去拿地,以后这里配套齐全云云。

这种话术的潜台词是:我卖你的价不是现在的价,是以后它成熟起来后的价,所以你是为未来买单。

天府新区处处都弥漫着这种大饼味儿,仔细一盘算政策、人才、地理条件,天府新区目前来看,总部型经济对人口的需求是很有限的,单位面积产值和高新区没有可比性。有两个特征,其一是二手房猛涨一般是在很短时间,普通人信息渠道单一,很容易错过这个时机,上一次暴涨就在515新政前夕;其二是二手房价格在经历大幅涨跌后一般都是横盘或整盘,中间伴随小幅震荡,比如现在。

但是不可否认,在二手房市场,一些热门楼盘成交价格并不低,楼市也许是有泡沫的,但是这种泡沫有大有小,有的泡沫会被刺破,有的泡沫会被消化,这部分房源显然属于后者。

02、从看空回归理性

时间线拉长来看,天府新区的二手房市场已经开始回归理性,而且今年特殊时期,楼市的水有点深,千言万语汇成一句话,除非不买女朋友就分手,否则对新房市场建议谨慎。先说结论:

一、天府新区存在一定泡沫,但购房者已经开始冷静,这一点放到二手房成交数据上来看比较有说服力,目前这个区域出清周期超过65个月,供需比在3倍以上,上一轮去库存中建仓的人并不打算长期持有,投机性抛售至少占7成。

二、高新区未来二手房会锁死流动性,天府新区成为主战场,但是新房市场相对透明,有剪刀差的低价地都在明面上,中签率会非常低,刚需购房,要么近郊,要么二手。

现在还入市血拼的人,要么是刚准备买房的萌新,观望情绪浓厚,要么是置换投资的老司机,追涨杀跌,看不到剪刀差绝不会下手。

03、市场两极分化

作为全国唯一的双核心城市,成都五城区预售楼盘目前在品质上很难与城南抗衡,天府新区规划时间晚,更像是现代都市的生活方式,适合遛狗、散步,再看开发商,主要是万科、中海、保利主导,品质楼盘是主流,安置房、老破小就几乎看不到了。

五城区鉴于土地本身不多,小盘开发为主,优势主要在配套和生活氛围,成都四七九、华西医院这种配套在城南不可能复制,历史文化底蕴也不是用钱就能砸出来的,五城优势在于所有红利已经兑现。

不要忽视情怀的力量,很多成都本地人不缺房子,也不缺钱,不适合居住跟着工作走这条逻辑,实际上我有不少年轻朋友都明示或暗示了自己对城南的嗤之以鼻,对于3环,对于老成都生活方式的眷恋刻在骨子里。

同样的道理放到新成都人身上是另一番景象,不管是在五城还是城南工作,他们考虑的是地铁、通勤、生活的便捷性,实际上这一部分人才是天府新区发展的动力,成都要带领西部崛起,离不开源源不断的新成都人。

目前非刚需市场分割为两个阵营,主城党不优先考虑产品,配套和地段优先级更高,城南党更看重产品或性价比,房子主要为工作服务,这种购房观的差异会带来两种完全不同的开发逻辑。

所以是否选择天府新区置业,需要多个角度看。

一、从位置上来看,高新区要找一座睡城,天府新区仍然是不二选择,但是主要适合刚改和改善,政策上对于刚需的态度是外溢到近郊。

二、置换需求目前选择面还很大,200-300万量级产品今年肯定是主流,目前天府新区大部分配套都还在建设甚至规划中,保守一点选择锦江生态带、南湖、麓山这些成熟板块更靠谱。

三、很多人认为买天府新区虽然呈现不多,但是有潜力,这个说法是基于天府新区还有大量200万以内的楼盘去库存,现在天府新区普遍2.5万/㎡均价,这个潜力要大打折扣,只能从自住角度选择。

(正合数据中心整理)

至于楼市泡沫,横向对比几个二线城市几乎都存在,包括武汉光谷新区、成都天府新区、长沙湘江新区,近两年鉴于政策这只手调控,还不算很严重,感兴趣的可以自行查阅去年房地产投资消费比重占GDP比重,也可以晚上去几个住宅区看看空置率。

还有个简单粗暴的方法可以判断:房价收入比(=总房价/家庭年总收入)

天府新区新房总价大致在200-300万这个区间,以200万总价计算,按国际上惯例房价收入比在3.0-6.0之间为正常,超过6.0代表有泡沫,假如这个房价是合理的,那么家庭年收入(税前总收入,不仅是工资)至少需要达到33.3万左右,各位可以自己算算家里一年赚了多少,有没有达标。

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