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房地产项目开发结构性成本浅析.doc

发布时间: 2020-07-21 10:42:45 来源: 积分入户 阅读数: 未收录

导语 : 房地产项目开发结构性成本浅析摘要:分析房地产开发中结构性成本的重要性。混 凝土强度等级选择、地下室层高、地下室面积、钢筋含量、标准层层高、 窗墙比、窗地比等八个方面

房地产项目开发结构性成本浅析摘要:分析房地产开发中结构性成本的重要性。混 凝土强度等级选择、地下室层高、地下室面积、钢筋含量、标准层层高、 窗墙比、窗地比等八个方面进行分析。 关键词:项目开发;结构性成本;造价分析 房地产开发成本模块可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本三 类。经过数据统计和实践证明,策划和设计两个阶段(包括项目规划、方 案设计、初步设计、施工图设计)影响整个房地产项目投资的 80%以上, 而结构成本占到建安成本的45~55%,是房地产商最应关注的成本。同时, 结构性成本还常常由于策划定位和设计管理的优劣产生较大的波动,造成 百万甚至上千万的价造差别。因此结构性成本的控制就成为整个项目投资 控制的重要一环。 对结构设计优化工作了解不深的人士,对结构设计工作存在一些误 解。首先认为建筑方案一经确定,结构成本基本就确定了。其实建筑方案 确认后,结构方案仍有一个选择与优化的过程;这个过程,经验数据表明 成本可能会相差25~30%。二是认为结构成本降低就是简单的“抽钢筋”, 会导致建筑结构安全性等级下降。这种理解也是有偏差的,优化结构成本 关键在于降低无效成本部分。三是认为降低结构成本就是含钢量、混凝土 含量的降低,理解也是片面的。 结构性成本主要关注指标:桩基础、混凝土强度等级选择、地下室层 高、地下室面积及地下车位面积、地下室钢筋含量、标准层层高、标准层 钢筋含量、窗地比、窗墙比等。 1、桩基形式主要包括:冲孔桩、钻孔桩、旋挖桩、人工挖孔桩、沉 管灌注桩、预应力管桩、CFG 桩等。对使用桩基,如何判断桩的总量是否 合理是关键,应根据设计院提供桩的总反力与建筑物总重量的比值,来判 断其合理性。二是墩基与桩基对结构成本的影响,当采用桩基时,岩层或 土层的桩端承载力标准值往往是承载力标准值的40~100 倍;当采用墩基 时,墩端承载力设计值往往是该层岩层或土层承载力标准值的1.2~3 因此,墩基会比桩基造价高很多。三是旋挖桩虽施工速度快,但比冲钻孔桩的单方成本要高出1/3~1/2,选用时应根据具体情况,区别选择。四是 CFG 桩属地基处理范畴,主要优点是成本低,处理速度快但对沉降差要求 较高的工程应慎重选择。五是预应力管桩,是几种桩型中较经济,易施工, 速度快的一种桩型,在条件允许的前提下,建议优先考虑该桩型。通过数 据分析,灌注桩比预制桩成本增加 10 元/平方米左右,比 CFG 13元/平方米。 2、混凝土强度等级对成本的影响:混凝土标号每增加一级,单价提 5~8%。因此,对柱及剪力墙轴压比的影响大的可优先使选用高标号混凝土;普通住宅建议按C30 考虑。对梁来说,标号提高对梁的承载力相 应提高,但普通住宅一般梁承载力都不高,可以选用低标号的混凝土。实 际工程中混凝土标号的选择建议,普通结构梁板一般为 C25;剪力墙、柱 混凝土标号需以轴压比指标来控制,使其尽量接近规定上限,同时又要使 绝大部分竖向构件接近构造配筋。 3、地下室层高,直接关系到地下室土方开挖及运输的数量,基坑支 护工作量,基坑降水,地下室底板及侧壁的堆面和配筋,抗拔桩、抗浮锚 杆的设计与费用。层高越低对造价控制越有利,经过多个项目的统计分析, 地下室层高每降低100mm,建造成本降低1%。因此,比较经济的地下室层 高一般控制在3.6 米以下。如何有效降低层高呢:一是合理布置综合管网, 他是影响层高的主要因素之一,通过叠图的方式,将各专业管线图进行叠 加,分析和优化管网布置,通常可以节省近200mm 的空间。二是降低结构 梁高,通常设计院计算取梁高一般为净跨的 1/8~1/12。通过优化后最优 取值一般较正常梁高取值小10%~30%,因此建议梁高取1/12~1/18 4、地下室面积占总建筑面积比例一般控制在15%以内,超过就不经济,所以面积越小越好。地下室大小主要由设备间等功能性用房、人防分区面 积配比以及地下车位数量等方面所决定。其中设备间和人防面积为硬性指 标一般不可调或调整量有限,影响最大的则是车位面积。从这几年本集团 开发的几个楼盘分析,地下车位的成本价在3000~4100 元/平方米,以每 个车位平均40 平方米计算(含公摊),一个车位的成本价为12~16 万元, 而我们的售价基本上都低于此数,个别盘甚至低于10 万元/个;因此,有 必要压缩车位面积。一是在规划条件下,车位与楼盘户数对比值建议控制 0.85~0.9,车位比每增加0.1,摊到住宅上的单方成本要增加 120 以上,是一个很明显的成本;且通常车位越少越好卖,价格越高。二是车位面积争取控制在35 平方米以下,相应柱距建议考虑以5.5 米(两车位) 米(三车位)为主,有利于车位合理布置。三是经统计普通高层住宅地下室车位平均面积下降1/个,成本可节约12.5 5、钢筋含量和混凝土含量对造价影响较大,以普通高层住宅为例,标准层钢筋含量下降 1kg/,成本节约 ,标准层混凝土含量降低0.01m3,成本节约7 元;地下室钢筋下降1kg,成本节约1.2 元,地下室 混凝土降低0.01,成本节约2 元。如何有效控制配筋率和混凝土含量,首 先要优选设计单位,对配合较好的设计单位,应建立长期的战略合作伙伴 关系,有利于设计优化和总成本的降低及设计效率提高。其次是采用限额 加奖励的办法来调动设计单位主动节约成本的积极性。 6、标准层层高问题,普通住宅层高设计规范为 2.8 米,净高不应低 于2.4 米,而我们大多数地产开发标准层一般多为3.0 米。经过统计分析, 标准层层高每增加 100mm,该层造价将相应增加 3~5%,层高对造价影响 大,因此即使是几公分也要认真探讨。控制方法首先是合理确定柱网布置, 以利于框架梁高宽比的优化,高宽比越大,楼层净高越小。二是要合理选 择梁的布置形式,在正常楼层,十字梁较井字梁便宜约 16~22%。三是合 理确定板厚,提高净空高度。对于标准层楼板来说,由于配筋均按最小配 筋率来控制,所以楼板厚度增加反而会增加配筋,对成本控制不利。建议 板厚取值:普通3 米跨度以内的楼板可取80~100mm,3~4 米跨度的楼板 可取100mm,客厅处的楼板可取120~150mm,普通屋面板取120mm,管线 密集处可取120mm,地下室顶板可取180mm。 7、窗地比,是指门窗洞口面积与地面面积(住宅部分可售面积+赠送 落地凸窗的房间面积+负责封闭空间的面积,不含地下室、底层商铺、架 空层面积)之比。窗地比越小越经济,一般普通住宅控制在 0.23 左右, 别墅可控制在0.3 左右。窗地比降低0.01,成本可节约5 8、墙地比,是指外墙面积(含外墙门窗)/地上建筑面积之比。墙地比的大小准确地体现了平面布置中墙体所占面积的大小及平面布置的合 理性,直接影响着住宅工程造价的高低。墙地比越小越经济,一般住宅控 制在1.2 左右为宜。墙地比降低0.01,成本可节约3 元左右。 以上几项指标发挥经济效益后,单方成本可减少 145~260 开发量500 万平方米计算,则成本降低额约为 10 亿元。总之,策划和设 计阶段是房地产开发和投资最关键的环节,而结构性成本是项目开发投资 和成本控制的重点。(作者单位:南益地产集团有限公司) 参考文献 房地产项目成本控制,2006.[3]克尔瑞(中国)信息技术有限公司.房地产成本控制方法,2012.

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